房子作为一项资产，收益投入比也是衡量其价格是否高估或低估一个很重要的指标。记得在2024年，央行在《第二季度中国货币政策执行报告》中，阐述了一个观点：租金是影响住房价值的核心变量。
当时有一些人认为这个算是比较少见的。其实，从资产的角度来看，这才是房子作为资产最基本的收益来源，而租金回报率作为房价一个重要变量也是理所应当的。
那么租金回报率的高低如何来判断？主要可以从两个维度来比较一下：
一是与购房者/投资者的资金机会成本来比较，这个也比较容易理解。如果把房子作为一项资产进行投资，如果其收益率不及你其他投资其他资产的收益率，那你就没有必要来投资房产了。
二是从更一般性来看，可与房贷利率进行比较。房贷利息是房子持有期间最大的持有成本项。如果房产持有期间，其租金收益无法覆盖其持有成本，则意味着在持有期间购房者是亏损的。
不过，本质来说，还是要与无风险回报率来比较。说到底，无风险回报率才是大多数人的机会成本。
若是从租金回报率的角度来看，过去几年的房价下跌就很容易解释了。
在国内房价涨到顶峰那几年里，一线城市的住宅租金回报率普遍在1%左右，而二线城市的租金回报率也很难超过3%。这个数值无论是与购房者的机会成本（哪怕是无风险回报率），还是与房贷利率相比，都是偏低的。
仅从资产估值的角度来看，这种情况就算是资产价格高估了。市场会通过几种方式来实现价值回归，比如说资产价格稳定，租金继续上涨；租金稳定，资产价格下降，等等。
当然国内住宅市场是房价下跌，租金也下跌，而房价下跌的幅度要大于租金下跌的幅度，继而是实现了租金回报率的上升，也一定程度上算是房子价值的回归。
房屋租金的上涨，一定程度是有利于推动房价的上涨的。从去年起，香港楼价连续数月的上涨，与其租金的上涨也有一定的关联，香港房价也算是率先涨起来了。
而随着最近几年市场的下行调整，市场自身也在调节。近期，一线城市等部分城市的房屋租金开始出现上涨的迹象。据中指院数据，一线城市住宅平均租金由跌转涨，今年1-4月份累计上涨0.05%；4月份，50城平均租金房价比为2.27%，较2023年初低点提高0.29个百分点。
租金的回涨对于房价的企稳具有积极作用。房屋租金的转涨与最近几个月一线城市的房价出现了明显的止跌回涨迹象也算是相互印证了。
当然，目前的租金上涨幅度依然比较小，只能作为房价止跌回稳的一个辅助的指标来看，而不能作为唯一的因素来推动房价的涨跌。
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